房地产业和经济发展、社会事业关联度高，带动力强。为进一步规范房地产市场管理，促进我县房地产业与国民经济协调健康发展，根据县委、县人大常委会主要负责同志指示，经县人大常委会主任会议研究，县人大常委会对我县房地产发展情况进行了调研和视察。县人大常委会分别召开了由县房产管理局、计委、国土资源局、建设局（规划局）、税务局、建管局、统计局、教育局等单位参加的三次座谈会，对我县房地产开发市场进行了现场视察，较为翔实地掌握了我县房地产发展情况，在此基础上形成调研视察材料。

    一、我县房地产市场发展的基本情况

    近两年来，我县房地产业迅猛发展，对县域经济的发展起到了巨大的推进作用，据统计，2003年，房地产投资2.77亿元，占全县固定资产投资的26.93%；2004年1月至6月，房地产投资1.69亿元，同比增长36.52%，占同期全县固定投资4.44亿元的38.06%。预计我县2004年房地产投资约5亿元左右。按我县二次人代会批准的计划GDP49.5亿元计算，房地产业对GDP的贡献率在3%左右。

    分析我县房地产当前形势，大致有以下四个特点：一是投资量大，上市供应的楼盘面积大。今年1—6月份，房地产报建工程面积35万平方米，加上去年续建工程10万平方米，预计总供应量在45万平方米以上。二是需求旺盛，供销两旺。1—6月份商品房预售面积25.98万平方米，大大超过已竣工的11.91万平方米，占同期全部施工面积30.83万平方米的84.26%。往年的空置房得到消化。二季度开盘的青春苑、上林雅苑、福泉小区和华都都市花园等项目开盘后人气火爆，预售情况热烈，长江市场、金泰汽配城和义乌市场的商铺均出现不同程度的销售增长，国润公司的服装城和塑铝城因向合肥城隍庙和安徽大市场的商户定位开发，销售良好。二手房市场开始活跃，1—6月份成交量为2.5万平方米。三是商品房价格持续上涨。目前县城店埠镇的房均价为1400元/平方米左右.（水岸花园1580元/平方米、青春苑1330元/平方米、包公园1388元/平方米），龙岗开发区均价为1600元/平方米左右（上林雅园1600元/平方米、华都1607元/平方米），较之去年同期上涨31.5%和37.5%，高于18.6%的在岗职工收入增长水平，高于周边县城房价，在全省县级名列前茅。与2003年全省均价1513元/平方米大致持平，低于合肥市区市场均价每平方800元左右。四是开发企业数量增加，市场竞争激烈。目前我县注册开发企业22家，在我县经营的外地公司12家，合计34家。各公司企业资质不等，竞争激烈，在项目用地、形象推介、规划设计、管理理念等多方面竞争中，本地公司除龙岗、国润稍领风骚，余为外地公司开发。

    房地产业在我县出现上述局面，大致有以下几个原因：1、是住房市场化条件下市场规律的体现，市场在我县住房资源配置中已经发挥了基础性作用。2、是近几年国家宏观政策的作用，经济发展不断升温，房地产业发展的必然。3、是县域经济不断增强的结果。房地产业的发展从某种程度上可以说是经济发展的晴雨表，如龙岗开发区经过十多年的发展，已经成为工业经济、商业经济的大舞台，聚集了大量的人气，该地区的房地产业顺应了经济大发展的需要。县城新城区建设初见成效，大大提升了城关镇经济总量，带动了房地产业发展。4、是人们对住房的需要不断提高，城镇化战略推进的结果。住房消费结构呈现多样化，不再单纯为原居住地居民，乡镇干部进城购房、务工经商者进城购房、为子女有好的教育环境进城购房的也占有相当比例。此外，少部分人把购房作为一种投资和投机的资本手段。5、是合肥市城市扩张所引发的联带效应。由于合肥市东部地区的各类大市场兴起，人气旺盛，因此龙岗地区成为了合肥市民购买普通商品房的供应基地之一。

    基于上述分析，我们认为：房地产业在我县发展总体是健康的，并对全县的经济和社会发展产生了较大作用。一是房地产的兴起加快了城市化步伐，逐步改变城镇面貌和改善群众居住条件，二是实现了土地收益大幅增长，成为政府比较稳定的收入来源之一，三是引进了大量的外来资金和新的观念，四是拉动GDP攀升和带动相关产业发展。房地产业在今后3—5年内对我县经济发展贡献率仍然较强。当前，应着重考虑如何使房地产业和国民经济协调发展，进一步规范房地产市场，认真着手解决房地产业发展中存在的困难和问题。

    二、规范和发展房地产市场需要解决的问题

    1、房地产开发中城市规划的主导和引领作用没有发挥，规划执法流于形式。房地产开发要做到经济效益、社会效益、环境效益的统一，既满足消费者居住的需要，又适应城市发展的需要，最重要的是严格按规划进行建设。纵观我县房地产开发过程中，规划制定和管理工作比较滞后。首先，规划的主导和引领作用没有发挥，表现在房地产用地规划布局不合理，少数地段房地产开发过于集中；县城内建房鳞次栉比，容积率、绿地率根本达不到规划要求；规划被任意更改，原本规划为绿化带的土地被用于房地产开发，中苑市场住宅区、步康沿河住宅区、中心大市场住宅区等等，造成人口过于集中，居住质量下降，城市管理难度加大。其次，规划的管理体制有待进一步理顺。县城店埠镇的规划管理权归属是我县多年来都没有解决的问题，尽管外地都已解决，尽管《城市规划法》对此明确规定，尽管县委东发〔2000〕9号文件《关于加强店埠镇规划建设管理工作的决定》出台4年，但至今仍然是过去的格局，县规划局与店埠镇不能建立规划方面的统一机制，造成很多城市规划的制定和实施管理缺位、错位现象严重。店埠镇老街安美商业街改造拆迁后，未办土地使用权证，未办规划证，居然建成香港商业街。再次，规划执法手段薄弱，县城建设较为混乱，一些建房挤占道路红线，部分村居借社区建房顺带部分房地产开发，少数单位借集资建房为名，少数个人借房屋翻建、联建为名，行房地产开发为实。据建设局估算，私人无证建房的违法建筑面积约在3万平方米以上，其中2004年新增违章建筑面积13390平方米，一些拆迁户明目张胆搭建“隔夜楼”，如店埠镇郭湾一带正在实施汇通公司用地拆迁，同时边缘地带多处突击无证强建，龙岗开发区朱砖井污水处理厂北侧群众突击无证建房普遍、边拆边建的问题突出，但制止不力或根本无人制止。违章建筑和违规开发，不仅破坏了房地产市场的正常秩序，也是国有资产的大量流失。

    2、有关税收、规费的征收问题。据调查，部分税收、规费的短收和流失较为严重。税收方面，一是外地房地产开发公司的企业所得税在公司注册地缴纳，如包公学府花园、水岸城市花园等，我县对外地公司的企业所得税征收缺乏手段。二是从近两年的销售不动产营业税和建筑营业税之间数量关系比较上看，销售不动产营业税可能征收不足。2003年，据地税局报出销售不动产营业税实收316万元（税率为5%），建筑营业税实收2369万元（税率为3%），且税征基数前者大，后者小；2004年1—5月，房产管理局报出房屋销售量为13.9万平方米，按照时价和税率计算销售不动产营业税收应为1004万元，而同期税务部门报出销售不动产营业税实收402万元,同期的建筑营业税实收1194万元。通过比较可以发现，房地产开发商在销售环节可能流失了大量税收。三是借集资、合作建房为名，搞变相房地产开发，财务凭证不齐全、不规范，对税收工作不配合，税源大量流失。甚至出现房地产开发商不用专门票据，却向购房者收取契税的怪现象。规费方面，根据《合肥市建设项目大配套费征收使用管理实施细则》规定，对城市建设项目收取大配套费，包括城市基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、新型墙体材料专项费、劳保统筹等规费，合起来规费70元/平方米左右，但目前我县对建设项目大配套费征收困难和问题较多，多种因素影响难以收取，规费在收取时减免幅度过大，以城市基础设施配套费为例，按规定我县建成区范围住宅基础设施配套费为35元/平方米，非住宅房基础设施配套费为45元/平方米，城市规划区内建成区以外的建设项目按建成区内标准的80%征收，建设项目在县行政便民服务中心缴费的按标准的80%收取。据调查，实际操作过程很难达到规定标准，基础设施配套费不能足额征收。据测算，2003年、2004年房地产建设面积约60万平方米左右，按照规定标准应收取城市基础设施配套费在1800万元左右，但实际2003年收取210万，2004年截至5月收取200万元。包公学府花园建设之初为经济适用住房，规费全免，但其销售方式却非按经济适用住房销售。大量规费短收和各企业征收幅度不同，不仅使我们要干事没钱，也造成房地产市场竞争的不公平。

    3、土地供应总量和时间有待探讨，土地出让仍有待调整。近两年来我县已经出让经营性项目用地4302亩，呈现“两个集中”的特点，一是在区域和时段上过于集中，主要是集中在县城店埠和龙岗开发区这两个地段，短时期能否消化，是影响房地产市场和经济可持续发展的一个问题。二是过于集中在少数房地产开发商手中，万基公司380亩、汇通公司252亩、徽商集团综合用地达1100亩，这些土地可能在3-5年内难以用完，土地随时间推移，其增值已不能成为政府收入，实质形成了土地资源一次性透支，政府在土地方面的财力增收乏力。当前现有用于房地产土地较少，管理有待进一步强化。据了解，2004年合肥市（含三县）仅600亩的经营性增量用地，能分解到我县的微乎其微，因此管好和用好现有土地是我们利用土地政策、规范和发展房地产市场的有效手段。据统计，县城店埠镇现有收储增量土地1000亩,已用670亩;计划收储存量土地300亩,已收储110亩。可以看出，县城店埠镇现有可用的增量和存量土地非常有限，这就是目前拥有的土地资源，必须要管好、用好。

    4、城市公共物品难以适应房地产业的大发展。我县房地产业的大发展，给城市道路、给排水建设、公安消防、文化设施、市容管理、教育、医疗卫生等带来巨大压力，既有原有基础薄弱，又有规划工作缺乏前瞻。特别是教育压力更大。近11年来，在龙岗、店埠没有新办一所公办学校，而该地段又是发展最快、房地产最火爆地段，因此店埠、龙岗的中小学校面临着空前的压力，两地的中小学校人满为患，大班现象普遍，师生比超过极限。以马岗小学为例，马岗小学周边有近30万平方房地产项目在建，且学校已没有发展用地，目前最少的班学生85人，多的都在100人以上，教室里从讲台到后面满满摆的都是桌椅板凳，家长对这种环境非常担心。

    5、住房供应体系不健全，经济适用住房政策没有落实。保障低收入人群的居住权，是社会保障体系的重要组成部分。我国现行住房供应体系中，对不同收入家庭实行不同的住房分配政策，即商品房、经济适用住房和廉租房，使高收入、中低收入和城市最低收入家庭享受不同住房政策和住房水平。我县房地产发展中对不同收入家庭的不同住房消费需求的问题没有解决，一套80平米的住房时价11万左右，房价涨幅超过居民可支配收入增长幅度，城镇中低收入的家庭“望房兴叹”。从全国情况看，经济适用住房项目较好的地方房价较平稳，经济可持续发展后劲足，没有经济适用房的地区房价波动大。

    6、物业管理发展滞后。我县现有7家物业管理企业，物业管理总面积约144万平方米，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题，如小东庵住宅区、北苑住宅区，住户反映只收费、不管理，环境卫生很差，物业管理形同虚设。大多物业公司是从开发公司派生出来的，仍然处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。

    三、进一步加强宏观指导，规范房地产业持续健康发展

    促进房地产市场持续健康发展，对于进一步拉动我县经济增长，促进消费，提高居民住房水平，改善居住条件，保持国民经济持续健康发展具有十分重要的意义，是加快我县城镇化进程和全面建设小康社会的必然要求。面对房地产市场出现的困难和问题，要进一步提高发展房地产重要性的认识，不断探索发展规律，完善相关政策，提高服务质量，培育上规格、有品位的住宅小区；要加强宏观调控，努力实现房地产市场供求总量基本平衡，结构合理，价格基本稳定；继续坚持住房市场方向，发挥市场作用；进一步规范市场行为，形成公开、公平、公正、有序竞争、统一规范的市场环境；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需求。

    1、充分认识当前房地产发展形势，加强房地产市场的宏观指导。首先，要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划、年度计划，充分发挥城市规划的调控作用，合理确定房地产开发用地供应总量、布局和结构，并及时向社会公开发布。其次，要建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统，建设（规划）、房管、土地、计划、统计等各相关部门要加强协调配合，增强房地产市场的透明度和公开性，引导理性投资和消费。再者，切实加强房地产业的协调和领导，建议县政府成立领导小组，注重发挥房地产协会作用，及时研究解决房地产业发展中的重大问题，各成员单位要加强协调配合，明确职责。

    2、规范房地产市场秩序，促进房地产业健康发展。一要进一步规范基本建设程序，严把房地产开发项目立项关，切实从源头上抓好房地产开发。进一步规范房地产项目用地，把好用地关。今后在房地产项目用地出让上，不宜把数百亩的土地整体出让，消除楼盘一次性上市量过大难以消化的隐患，避免形成土地屯积，对长期占而不用的大面积土地，要依法予以处罚和收回。土地收储要对现有存量国有土地应收尽收，应储尽储，把好存量土地用地关，进一步完善招、拍、挂出让使用权制度。商、粮、供等困难企业的存量土地，要作为企业改制的重要稳定因素，用好用活。二要狠抓规划建设管理工作。首先，县建设行政主管部门认真执行《城市规划法》、《行政许可法》等法规，切实履行职责，进一步理顺主管部门与乡镇在规划建设方面各自职责，明确责任主体，在规划建设管理上真正落实责任追究制，避免推诿、扯皮现象的再次发生。其次，规划工作要有前瞻性和主动性，如现有配套基础设施能否适应房地产发展，如何在房地产集中地区配套建设学校、医院、集市等公共设施，在这些方面规划要及早介入。建议县政府围绕公共设施的规划尤其是学校做好重点建设安排。再者，规划的执行必须有极强的刚性，破坏规划的行为必须受到严厉处罚。为此，一方面县建设局（规划局）要进一步加大执法力度，另一方面，规划的执行牵涉到土地、房管、建管、店埠镇等多部门和单位，必须形成多部门的联动机制，县政府要定期或不定期地召集会议，根据实际情况解决实际问题。三要高度关注并切实解决私人建房、村居和单位建房问题。对私人建房申请，总的要求是严格控制，部分区域要严格禁止，“疏”、“堵”相结合，该“堵”的一定要“堵”。这需要以县规划局为主体，和店埠镇共同协作，充分调查研究，在县城总体规划的基础上进一步确定县城的区域控制性详规，并切实执行。对属于老房翻新、危房改造的私人建房申请，做好基本建设程序的各类服务。对已办证的私人建房全程加强监管，防止出现超面积、超楼层等不按规划要求的建房行为。对无证建房、乱搭乱建的私人建房，政府各相关职能部门要联手合作，严厉打击，强化规划执法、用地执法的刚性。对单位和村居集资、合作建房从源头上进行把关，原则上不予批准，对确需建房的实行最严格的审查制度，绝对不允许超户数、超面积建设，不得向社会销售。对违规无证建房要依法予以强拆，并不予补偿。四要在房地产开发建设上加强管理。加快建立房地产开发项目资本金制度，资本金占项目总投资比例不得低于20%。规范房地产开发企业的销售行为，严格按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，禁止价外收费。对房地产企业信誉等级进行评定和对不良行为进行公示，强化社会监督。

    3、狠抓房地产业税源，规范规费收缴。营业税是地方财政主要收入之一，建议县政府组织一次涉及房地产业的各税种普查，严厉打击偷漏税行为，采取强有力措施使这一块税收应征足征。对借集资、合作建房为名的变相房地产开发要登记造册，依法征收房地产开发商的相关税收。关于外地企业在我县从事房地产开发的企业所得税征缴问题，县政府应予以重视，采取相应办法予以解决。要规范各类建设规费收取，增强规费收取的透明度，严格控制减免，房地产开发的教育费附加征收要按照合肥市统一要求，摆上议事日程。

    4、完善住房分配政策，适当加强经济适用房建设。结合整顿不规范的房地产开发行为，在严格把关单位和村居集资、合作建房的基础上，为解决单位职工、社会中低收入家庭的住房问题，建议县政府考虑经济适用房建设问题，这对救助弱势群体、保持社会稳定和经济可持续发展意义重大。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品房，要制定过细的操作规则，对供应对象实行严格的申请、审批和公示制度。要根据我县居民住房状况和收入水平的变化，合理确定经济适用住房的年度供应量。

    5、加快二三产业的发展，更好地推进房地产业的健康发展。房地产业是聚集人气的产业，为我县二三产业的发展提供了更多的人力资源。二三产业的发展，为社会提供了更多的就业岗位，必将进一步推进房地产业的发展，两者之间是互动关系，关联很强。应该清醒地认识到，二三产业是基础，是“造血”工厂，只有二三产业发展了，更多的人就业了，收入增加了，才能为房地产业的繁荣提供更广阔的平台。当前，房地产投资规模大，在固定资产投资比例中过大是暂时现象，但我们更应该在工业经济的招商引资上狠下功夫，以提高工业经济投资比重降低房地产投资比重，做好宏观政策引导，促进房地产业与国民经济协调发展。

二○○四年八月十日