近年来，由于经济社会的快速发展，城市规模不断扩大，许多村委会一夜之间成了居委会，出现了很多“城中村”。随着城市化进程的进一步加速，这些“城中村”没能得到同步改造，存在的问题愈来愈凸显，已严重影响了城市的形象，降低了城市的品位，恶化了居民的生活。因而，加快和推进“城中村”改造显得十分重要而紧迫。为此，我们就蜀山区“城中村”问题组织了专题调研，进行一些思考。
    一、“城中村”基本概况
    据调查，蜀山区人口较集中的“城中村”居住点共43个，现有人口27198人、6037户，其中，村改居后农转非人口数为7800人，总占地约2388亩。常住人口人均建筑面积为100至300平方米不等，无证无照建设占一半以上。
    二、“城中村”存在的突出问题
    环境卫生差。绝大多数“城中村”不适宜人居，进出道路不畅，多数是“断头路”，巷道狭窄，多处有“一人巷”；环卫设施少，垃圾中转间隔过大，生活垃圾不能及时清运，公厕布点不到位不合理，且大部分是旱厕，粪便不能进行无害化处理；基本上无下水设施，水流不畅，污水横溢；店外店现象严重，“门前三包”落实不到位，乱张贴、乱涂乱画、乱挂乱晒、乱堆乱放现象比比皆是。
    违法建筑多。“城中村”内违法建筑普遍，有的人一夜之间就盖起几套，甚至十几套房子，严重侵占了城市公共资源，一些拥有违法建筑的人以租售违法建筑牟取暴利，以破坏环境发家致富，牺牲的是城市的生态环境、发展空间。
    安全隐患大。其一，由于进出道路和村内巷道非常狭窄，消防车辆无法通行，加之消防设施不齐全，居民消防意识淡薄，一旦发生火灾，后果不堪设想；其二，由于乱搭乱盖的违法建筑数量多、质量差，存在严重的安全隐患，随时都有倒塌的可能。
    管理难度大。“城中村”居民大部分系外来租房人员，人员流动性大，成分十分复杂，人员素质参差不齐，致使户籍和治安管理难以到位,计生工作难以控制和管理，“三创”工作难以开展。更为严重的是，有的不法企业和不法人员在此租房开厂设点，从事违法生产、经营和经商活动，“五小行业”、非法个体诊所和非法厂家、商家随处可见；有的不法人员在此租房从事赌博、卖淫、嫖娼等违法犯罪活动。
    改造成本高。“城中村”建筑密度大，违法建设严重，拆迁补偿成本高；常住居民大都是失地农民，没有技术、没有工作、没有其他收入来源，靠出租房屋为生，因而改造后如何妥善保障他们的工作和生活是一大难题。而靠村、居自身开发改造又缺乏资金。若按现行的政策由开发商开发，因拆迁安置成本太高又无人问津。
    三、“城中村”改造的基本思路
    “城中村”问题的存在是历史形成的，有其特殊的经济和社会背景，在推进城市化建设进程中必须要正视这个问题。解决“城中村”问题的根本出路在于：统一规划、整体改造、市场运作、综合开发。
    指导思想。坚持以人为本，充分尊重集体组织全体成员的意愿和权利，保障全体成员有效行使对集体资产处置的决策权、监督权，切实维护“城中村”居民的合法权益；坚持统一规划，整体开发，多元化投资，市场化运作。坚持合理控制强度，统筹安排，分期实施，成熟一个，改造一个，整体改造与局部改造相结合，并以整体改造为主。  
    基本原则。在统一规划中，要依法行政、依法规划，严格依法按章办事；要根据合肥市中长期发展计划和现代化大城市建设的要求，结合“城中村”及周边实际情况，形成不同风格；要节约用地，提高土地投资强度、容积率、建筑密度；同步完善配套功能。
    组织领导。由市政府统一规划，区政府组织实施；镇、街协助配合区政府组织实施；市、区成立专门组织负责“城中村”改造工作，可与危旧房改造领导小组合署开展工作。
    三、“城中村”改造的对策建议
    “城中村”的改造工作事关城市发展的全局，应充分利用行政的、市场的手段，通过市长加市场的办法，共同努力来完成。
    （一）制定“城中村”改造相关政策
    在拆迁补偿方面：参照城市危旧房改造相关政策和开发区拆迁补偿办法制定实施意见。统一确定人均合法居住面积标准，以户为单位进行安置。统一确定人均按成本价自购住房标准，如不愿购买，可一次性给予一定数额的补助。对于合法建设的房屋，除去按统一标准安置的面积外，对多余部分要进行补偿。
    在开发改造方面：政府在开发改造方面要制定倾斜政策，对规费、税收和受益资金等给予减免或返还，以促进改造开发。包括对土地出让金、征地管理费等制定优惠政策；对土地权属用途变更登记费、拆迁管理费、城市基础设施配套费、地方教育附加费等10多项非营业性收费项目给予减免或收取后返还，以降低开发成本；政府规划部门在容积率等项目规划条件上给予适当优惠照顾、土地部门在集体土地划转使用上给予优先安排、其他相关政府部门在涉及到“城中村”改造开发方面也要给予适当支持。
   （二）坚持市场化运作综合开发
   一是坚持市场化运作，土地开发要按照规定挂牌出让，属集体土地的要按规定转为国有土地后挂牌。项目开发要公开招标，并进行可行性研究、专家论证、规划批准，符合环保和节约型城市的要求。二是按照“谁开发，谁负责”、“谁投资、谁收益”的原则进行项目和资金招商。三是开发方式可多样化，可采取由有实力条件的开发商独资开发，也可采取由社居委与有实力企业合作开发或多方联合开发。四是投资主体可多元化，投资主体以开发商为主，同时，可吸收社会多方资金参与。五是无论谁开发、谁投资，必须坚持统一规划，整体开发，视情可分阶段实施。
   （三）制定“城中村”居民安置方案
    安置工作是“城中村”改造过程中的重点和难点，也是“城中村”改造成败的关键。妥善安置“城中村”居民是“城中村”改造的首要任务和重要内容。一是在安置的方法上，实行原地安置、易地安置与资金安置相结合。二是在处置集体资产上，应充分尊重集体组织全体成员的意愿和权利。同时，区有关职能部门和镇、街应组织对集体资产进行清产核算。对集体资产收益资金的处置，本着公平、公正、公开的原则，应主要用于全体成员的生活保障。三是在土地的使用上，集体土地转为国有土地并取得国有土地使用权证后，在改造开发前，其土地的合法使用人、土地用途不变，原农用地承包人可继续承包经营。如开发征用，给予相应补偿。四是在生活保障上，“城中村”所有居民应全部转为非农户口，并为其办理养老、医疗、失业保险等社会保险，享受在社会保障、职业培训、职业指导等方面与城市居民同等待遇，在就业方面给予优先照顾。对于符合低保条件的，应及时办理低保，使“城中村”全体居民生活都有保障。
     （作者单位：合肥市蜀山区）